Störningar och brister

 

Hyresvärden ska tillhandahålla lokalen i sådant skick att den är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, om inte annat avtalats. I det fall brist eller störning föreligger kan hyresgästen ha rätt till skadestånd och skälig nedsättning av hyran, samt – om bristen är av väsentlig betydelse – rätt att säga upp avtalet.

 

En brist kan vara att lokalen saknar vissa avtalade funktioner, vattenläckage som medför att en viss yta blir obrukbar, eller buller som medför störningar i hyresgästens verksamhet. Även så kallade rådighetsfel kan föreligga, till exempel om lokalen på grund av myndighetsföreskrifter inte får användas för det avtalade ändamålet. Hyresreduktionen ska vara skälig i förhållande till bristens beskaffenhet, avtalat skick och ändamål, lokalens storlek och hyran. Utöver hyresnedsättning har hyresgästen rätt till ersättning för skada om inte hyresvärden kan visa att han inte varit försumlig.

 

Hyresnedsättning och skadestånd är två skilda saker. Det förstämnda är närmast att likställa med en prisreduktion vid "fel i varan" medan skadestånd är tänkt att kompensera för uppkommen skada. I ett fall (RH 1988:11) fick hyresgästen nedsättning med 30 % på grund av avloppslukt, trots att verksamheten kunde bedrivas fullt ut och utan förlust för hyresgästen. Det går således inte att neka hyresnedsättning med argumentet att hyresgästen inte lidit någon skada. 

 

Det är av stor vikt att påtala en brist så snart den uppstår, dels för att hyresvärden skall ha möjlighet att åtgärda bristen, dels för att nedsättning av hyra normalt inte medges för tid innan bristen påtalats. Rekommenderat brev med begäran om rättelse är att föredra ur bevishänseende.